Промышленный девелопмент, восстановление старого фонда и новое строительство — ключевые направления, в которых активно развивается Hansa Group сегодня. Как масштабировать проекты восстановления зданий в центральных локациях, почему важна диверсификация и какие планы у компании по развитию новых проектов — в интервью РБК+ Петербург рассказал член совета директоров и руководитель направления «Девелопмент» Hansa Group Владимир Ревенков.
Диверсификация бизнеса
— Какие проекты сейчас реализует компания на рынке?
— За прошедший год мы сдали два крупных индустриальных комплекса в Петербурге и Подмосковье. Сейчас активно работаем над двумя объектами. Это знаковый проект — клубный дом «Аура», который мы завершаем в этом году и сейчас готовимся к передаче ключей. Также недавно заключили контракт на реконструкцию в Московской области логистического корпуса компании Knauf — одного из наших давних партнеров. Работа идет в разных направлениях, с одной стороны развиваем собственный девелопмент жилой недвижимости, с другой — расширяем партнерство в рамках услуг по генеральному подряду. В этом направлении спектр форматов очень широк — от производственных объектов до спортивных комплексов.
— Такой формат диверсификации бизнеса — дань новым рыночным реалиям?
— Класть все яйца в одну корзину в нынешних экономических условиях, безусловно, не самое прагматичное решение, но в нашем случае такое разделение бизнеса сложилось исторически. Компания Hansa Group начала свой путь с генподрядных работ — за это время были построены «Ледовый дворец», крупные производственные объекты для известных брендов, спорткомплекс «Локомотив», жилые дома разных классов. В общей сложности это десятки объектов, благодаря которым мы получили ценный опыт.
Первым пилотным жилым проектом стал «Дом на Детской», расположенный на Васильевском острове. Он оказался коммерчески успешным и принес нам награду от престижной премии Urban Awards как лучший проект бизнес-класса в Санкт-Петербурге. Это стало приятным доказательствам собственных возможностей и, конечно, добавило веры в себя. Сейчас мы работаем над «Аурой» — это тот же бизнес-сегмент, но совершенно иной контекст.
— Чем отличается его контекст?
— Абсолютно во всем: от самой идеи до конечной реализации. «Аура» — это проект восстановления расселенного сталинского дома. Изначально во время поиска объекта для инвестиций мы не рассматривали в какой-либо форме работу со старым фондом. Но при первом знакомстве с домом сразу стало понятно, что это необычное здание и оно имеет хорошие перспективы. Да, дом был в неприглядном виде. Но очертания арочных окон, ритмичная мозаика рустованного фасада, оставшиеся декоративные карнизы ярко говорили нам о его прошлом великолепии. Уже позже мы выяснили, что дом был построен по проекту известного ленинградского архитектора Виктора Белова, который создал очень много городских архитектурных ансамблей.
Наша задача состояла в том, чтобы не просто восстановить дом, вернуть ему неоклассические формы и ухоженный вид, но при этом сделать его современным, наполненным актуальными атрибутами комфортной недвижимости. Другими словами, нужно было вписать в существующую архитектуру востребованные планировки, просторные парадные с инфраструктурой, лифты и многое другое. Это была довольно специфичная головоломка, с которой, как мне кажется, мы успешно справились. Получился авторский проект, каких немного на рынке недвижимости. Кстати, продуктовая часть не единственная, где нам пришлось проявить изобретательность. Определенный стресс-сценарий мы испытали в прошлом году в части маркетинга и продаж. Откровенно говоря, в определенный момент вообще не было сделок. В последние кварталы идем ровно, согласно плану, что не может не радовать.
Рынок и спрос
— Как бы вы описали ситуацию на рынке недвижимости Петербурга сегодня?
— Благодаря своевременной поддержке государства, первичный рынок чувствует себя гораздо лучше, чем полтора года назад. Льготная ипотека вернула покупательский спрос и интерес к недвижимости. Рынок ожил. Однако это поддержка в общем-то нас не коснулась, так как де-юре проект, который мы реализуем в Петербурге — «Аура» не является новостройкой.
— Это как-то отразилось на темпах реализации проекта и продажах?
— Строго говоря, до весны 2022 года мы не ощущали на себе никаких последствий того, что на вторичный рынок не распространяются никакие госпрограммы. Я имею в виду в том числе меры поддержки для застройщиков, которые занимаются непростым форматом восстановления домов. В чем же была разница? В том, что еще 2 года назад успех проекта в бизнес-классе определялся главным образом его продуктовыми характеристиками — какая архитектура, локация, планировки. Финансовая сторона, безусловно, была важна, но покупатель вначале примерял квартиры и проекты на себя, фокусировался на том, как они впишутся в его жизнь, а потом уже сравнивал цены.
— А сейчас как он рассуждает?
— По какой процентной ставке я могу купить квартиру. Он выбирает ежемесячный платеж, а не уровень комфорта в квартире. Сильнее всего на это повлияли программы с околонулевыми ставками, в результате чего квартира искусственно дорожала на 30%. Но такая переплата в общем-то никого не пугала, потому что в моменте клиент получал низкий ежемесячный платеж. И можно было сколько угодно говорить про отличную звукоизоляцию и терморегуляцию в доме «Аура», про высокие потолки и красивые арочные окна. По обратной связи от клиентов мы неоднократно убеждались, что они в восторге от проекта, его истории и архитектуры, но в приоритете у них — получить низкую ставку. И в общем-то эти критерии выбора тоже логичны, финансовая сторона абсолютно понятна.
Но восстановление старого фонда в данном случае не может предложить льготные ставки, так как государство не субсидирует вторичный рынок. В этом плане очень хорошо, что нам не надо продавать тысячи квартир. В «Ауре» их всего 97. В продаже осталось процентов 30. Кстати, на определенные виды квартир нам удалось договориться с банками о снижении процентной ставки, чтобы конкурировать с первичным рынком, который был буквально переполнен льготными программами. И мы сделали это за наш счет, то есть без удорожания стоимости жилья.
Перспективы восстановления старого фонда
—Учитывая ваш опыт, собираетесь ли вы продолжать работать в этом сегменте?
— Чтобы продолжать работать над девелоперскими проектами, важно иметь возможность строить долгосрочные прогнозы и планировать маржу, необходимую для текущей деятельности и инвестиций в будущие проекты. Формат восстановления домов лишен и того, и другого, поэтому масштабировать такие проекты крайне сложно. Это тяжелый трудоемкий продукт, в котором слишком много рисков. Я уже упоминал историю с ипотекой, помимо этого, был ряд и других факторов. Например, первое время мы могли заключать договоры только в формате предварительного договора купли-продажи, поскольку мы фактически вписывали новый дом в старые стены: меняли планировки, обновляли кровлю, все инженерные коммуникации. То есть это не был готовый объект, поэтому продажи осуществлялись по предварительному договору. В этом смысле, конечно, мы очень благодарны нашим клиентам, которые тогда доверились нам, поверили нашим амбициям сделать из расселенного здания — достойный Санкт-Петербурга авторский дом.
Учитывая позитивные реакции клиентов и жителей близлежащих домов, мы видим созидательный эффект от такого рода деятельности.
— Есть в городе еще примеры такой реновации старого фонда?
— Сейчас в Петербурге очень мало примеров такого обновления и преображения старого фонда, при этом есть запрос. В городе накопился большой объем аварийных зданий — многие из них достойны новой жизни. Однако здесь в одиночку девелоперу не справиться. Объекты, которые нужно восстановить или реконструировать, почти в 99% случаях изначально экономически не рентабельны. И те, которые являются памятниками, и те, которые не имеют охранного статуса. Чаще всего, это точечные объекты меньше 5 тыс. кв м, в которых сложно вписать прибыль, особенно с существующими градостроительными нормами, которые зачастую становятся заградительными. Поэтому здесь нужен системный, комплексный подход, некая синергия города и девелоперского сообщества. Сейчас Петербург активно растет вширь, наращивая агломерации по окраинам города. Красивых, камерных, небольших домов внутри исторических районов становится все меньше. Это формирует запрос на подобные проекты, как «Аура».
— Что вам, как компании, дал опыт реализации подобного проекта?
— Безусловно, за это время мы накопили колоссальный опыт работы, который вообще ни с одной новостройкой не сравнится. Вырастили профессиональную команду, способную в любой непонятной ситуации найти грамотное и эффективное решение. Это тот объем компетенций и опыта, который невозможно отнять. Я каждую неделю лично посещаю площадку и каждый раз с радостью отмечаю, как преображается дом. Мы, конечно, не собираемся отказываться от продолжения этой красивой истории, поэтому рассматриваем потенциальные проекты. В зоне нашего интереса — объекты свыше 5-7 тыс. кв. м продаваемой площади и престижные локации, привлекательные для реализации проектов высокого ценового сегмента.
— В каких еще направлениях вы видите дальнейшее развитие компании?
— Рассматриваем для себя еще несколько направлений. Сегодня в разработке находятся два проекта, которые позволят диверсифицировать текущий портфель. Подробности пока рано раскрывать, но могу отметить, что объекты разнонаправленные — сервисные апартаменты и жилой комплекс бизнес-класса.
Продолжаем активно рассматривать предложения по приобретению земельных участков для строительства жилых комплексов в Санкт-Петербурге, в приоритете — северные, активно развивающиеся районы города, а также уже сложившееся локации, в том числе близкие к центру города. Причем рассматриваем как точечные, так и крупные проекты с развитием социальной и другой инфраструктуры.
Также мы планируем активно усиливать направление генерального подряда. Есть проекты в разработке, но пока в других регионах. В целом мы развиваем все виды работ, но в приоритете — жилые комплексы с высоким уровнем комфорта.