Статья в газете «Деловой Петербург»
Покупая квартиру, человек стремится улучшить не просто жилищные условия, но само качество своей жизни. Тем важнее для него иметь свободный выбор, какое именно жильё купить — на первичном рынке или на вторичном. Безусловно, важным фактором в этом вопросе также выступает финансовая сторона — чтобы был посильным ежемесячный платёж по кредиту.
Усиленный акцент исключительно на «первичку», которую государство активно поддерживает льготной ипотекой, сужает этот горизонт возможностей. Одна из самых востребованных программ сейчас — субсидированная ипотека от застройщика. Суть её состоит в максимально низких ставках вплоть до 0,1%, которые застройщик компенсирует завышением цены жилья на 20–30%. По мнению Центробанка, такая ситуация создаёт риски для самих заёмщиков и банков.
Помимо этого на рынке возникает дисбаланс предложения: в первую очередь с него вымываются самые бюджетные квартиры по околонулевым ставкам. Когда главными критериями становятся скидки и ставки, а не уровень комфорта, то улучшать само качество жизни в долгосрочной перспективе становится маловероятно. По свежим данным, банки стали в 2 раза чаще выдавать ипотечные кредиты на срок 30 лет, половина этих кредитов будет погашена тогда, когда одному из созаёмщиков исполнится 65 лет. Продать квартиру досрочно тоже может стать проблемой, так как они изначально приобретались на четверть или треть выше рыночной цены.
«По сути покупатели больше инвестируют не в себя, а в ежемесячный платёж, – говорит директор направления «Девелопмент» Hansa Group Владимир Ревенков. – Ипотека должна быть и оставаться инструментом, гарантирующим доступность жилья. В этом смысле субсидированные ставки являются отличным подспорьем и расширяют предложение, давая покупателям возможность выбирать. Но текущие рыночные реалии говорят о перекосе спроса и предложения».
Почти 80% спроса, отмечает он, реализуется с помощью льготной ипотеки, а это восемь из десяти квартир по всему Петербургу во всех сегментах. При этом накоплен рекордный за последние годы объём непроданного жилья. И в этом массиве значительную долю занимают готовые, уже сданные квартиры, которые из-за более высокой стоимости не находят спроса.
Для выхода из дисбаланса предложения, считают в компании Hansa Group, нужны новые способы поддержки спроса. В этом плане одна из наболевших тем — поддержка вторичного рынка, ситуация на котором напрямую влияет на первичный. Вместе они — звенья длинной цепи клиентского пути, и развивать один сегмент, закрывая глаза на другой, невозможно.
Из-за высоких ипотечных ставок на вторичном рынке рынок склонен к стагнации, и, чтобы купить квартиру побольше, люди продают жильё долгими месяцами. «Необходимо сократить этот разрыв в ипотечных условиях, чтобы вторичный рынок стал трамплином для перехода на рынок первичного жилья», — полагает Владимир Ревенков.
Рынок жилой недвижимости нуждается в поддержке, и так же остро необходимо помогать людям повышать качество их жизни за счёт улучшения жилищных условий. Действенно помочь в этом сможет развитие льготной ипотеки на вторичном рынке.